Bảo Hiểm Cháy Nổ Chung Cư Có Bắt Buộc Không? Quy Định Pháp Luật Mới 2026

Bảo hiểm cháy nổ chung cư là bắt buộc đối với tòa nhà từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² (10.764 sq ft) trở lên theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025. Đối với nhà chung cư, cần phân biệt giữa phần sở hữu chung của tòa nhà và phần sở hữu riêng của từng căn hộ. Việc tham gia bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với tài sản chung thường được thực hiện thông qua chủ đầu tư, Ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành theo cơ chế quản lý của từng tòa nhà.

Trường hợp cơ sở thuộc diện phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc nhưng không tham gia sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 30 triệu đến 100 triệu đồng theo Nghị định 106/2025/NĐ-CP. Bài viết dưới đây phân tích đầy đủ: định nghĩa và các loại hình bảo hiểm nhà chung cư, đối tượng bắt buộc và trách nhiệm pháp lý, mức phạt vi phạm, phạm vi bảo hiểm, phí bảo hiểm, quy trình tham gia bảo hiểm.

Bảo Hiểm Cháy Nổ Chung Cư Là Gì?

Bảo hiểm cháy nổ chung cư là sản phẩm bảo hiểm chi trả thiệt hại vật chất phát sinh do cháy, nổ, và sét đánh tại tòa nhà chung cư trong thời hạn hợp đồng. Phí bảo hiểm tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản khai báo thường từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng mỗi năm. Khi xảy ra sự cố, công ty bảo hiểm bồi thường dựa trên thiệt hại thực tế, không vượt quá giá trị đã tham gia.

Tuy nhiên, “bảo hiểm cháy nổ chung cư” không phải một sản phẩm duy nhất. Có 2 lớp bảo hiểm hoàn toàn khác nhau mà cư dân cần phân biệt rõ trước khi mua.

Lớp thứ nhất là bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/07/2025, đây là nghĩa vụ pháp lý. Phạm vi bảo vệ do nhà nước quy định: chỉ bồi thường thiệt hại vật chất trực tiếp đối với kết cấu công trình sàn, tường, trần, hệ thống điện nước, tài sản,… gắn liền với công trình do cháy, nổ, và sét gây ra. Không nhiều hơn.

Lớp thứ hai là bảo hiểm mọi rủi ro căn hộ chung cư tự nguyện, phạm vi rộng hơn đáng kể. Sản phẩm này bảo vệ nội thất, thiết bị điện tử, trách nhiệm dân sự với hàng xóm nếu rủi ro lan sang, và có thể bao gồm bảo hiểm tai nạn cá nhân tùy gói lựa chọn. Việc mua hay không hoàn toàn do cư dân quyết định.

Hai lớp này độc lập hoàn toàn không thay thế nhau. Mua bảo hiểm bắt buộc không có nghĩa là tài sản căn hộ được bảo hiểm với nhiều rủi ro ngoài cháy nổ. Đây là điểm mà nhiều cư dân thường bỏ qua đến khi sự cố đã xảy ra.

Vậy bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thực sự bảo vệ phần nào của căn hộ và tại sao nhiều cư dân vẫn bị thiệt thòi sau sự cố dù đã mua đúng quy định?

Chung Cư Nào Bắt Buộc Mua Bảo Hiểm Cháy Nổ? Ai Là Người Chịu Trách Nhiệm?

Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP hiệu lực từ 01/07/2025, chung cư bắt buộc phải có bảo hiểm cháy nổ khi đáp ứng ít nhất 1 trong 2 điều kiện: từ 5 tầng trở lên, hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² (10.764 sq ft) trở lên. Đây là tiêu chuẩn mới thắt chặt hơn so với quy định cũ (trước đây áp dụng cho nhà từ 7 tầng hoặc thể tích từ 10.000 m³).

Điểm mà nhiều cư dân chưa nắm rõ: nghĩa vụ mua bảo hiểm không chỉ thuộc về một bên duy nhất. Pháp luật phân tách trách nhiệm theo phần diện tích sở hữu.

Đối tượng	Phần diện tích chịu trách nhiệm	Thời điểm phát sinh nghĩa vụ
Chủ sở hữu căn hộ (cư dân)	Phần diện tích riêng: sàn, tường trong, kết cấu gắn liền căn hộ	Từ ngày nhận bàn giao căn hộ
Ban quản trị	Phần sở hữu chung: kết cấu chịu lực, hành lang, thang máy, mái, tầng hầm	Liên tục từ khi toà nhà đưa vào sử dụng
Chủ đầu tư (trước bàn giao)	Toàn bộ toà nhà, kể cả phần riêng chưa bàn giao	Từ khi hoàn công đến ngày bàn giao từng căn

Một câu hỏi PVI nhận được khá thường xuyên từ cư dân là: “Nếu Ban quản trị đã mua bảo hiểm phần chung, mình có cần mua thêm không?”

Câu trả lời là có. Ban quản trị mua bảo hiểm phần chung tức là kết cấu chịu lực, hành lang, thang máy nhưng hợp đồng đó không che phủ căn hộ riêng của từng cư dân. Hai hợp đồng bảo hiểm này hoàn toàn độc lập theo quy định của Luật Nhà ở 2023 (Điều 148 về quản lý sử dụng chung cư). Khi xảy ra sự cố cháy trong căn hộ của bạn, chỉ hợp đồng bảo hiểm mang tên bạn mới phát sinh nghĩa vụ bồi thường cho phần diện tích riêng đó.

Vi Phạm Không Mua Bảo Hiểm Cháy Nổ Bắt Buộc Bị Xử Phạt Như Thế Nào?

Không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc là hành vi vi phạm pháp luật. Mức phạt cụ thể: cá nhân bị phạt từ 30 đến 50 triệu đồng, tổ chức bị phạt từ 60 đến 100 triệu đồng theo Nghị định 106/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025,.

Đối tượng	Hành vi vi phạm	Mức phạt (VNĐ)
Cá nhân	Không mua bảo hiểm bắt buộc	30.000.000 – 50.000.000
Tổ chức	Không mua bảo hiểm bắt buộc	60.000.000 – 100.000.000
Cá nhân hoặc tổ chức	Mua với giá trị bảo hiểm thấp hơn quy định	Phạt theo tỷ lệ thiếu hụt, tối đa tương đương mức trên

Ai có thẩm quyền phát hiện và xử phạt? Cơ quan Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy (PCCC) có quyền kiểm tra định kỳ tình trạng tuân thủ bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, phối hợp với Sở Tài chính để xử lý vi phạm.

Một điểm ít được chú ý hơn nhưng cũng bị tính là vi phạm: mua bảo hiểm với giá trị thấp hơn giá trị thực tế của tài sản (underinsurance). Trường hợp này không chỉ bị phạt mà còn bị giảm bồi thường theo tỷ lệ tương ứng khi xảy ra sự cố. Ví dụ: căn hộ trị giá 2 tỷ đồng nhưng chỉ khai báo bảo hiểm 1 tỷ khi thiệt hại thuộc phạm vi bảo hiểm 500 triệu đồng, quý khách chỉ được nhận tối đa 250 triệu đồng thay vì toàn bộ số thiệt hại thực tế.

Bảo Hiểm Cháy Nổ Bắt Buộc Bảo Vệ Những Gì Và Không Bảo Vệ Gì?

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc chỉ chi trả thiệt hại vật chất trực tiếp do cháy, nổ, và sét đánh gây ra đối với kết cấu công trình. Phạm vi này do nhà nước quy định cố định không thay đổi theo từng công ty bảo hiểm.

Tại sao giới hạn này tồn tại? Bảo hiểm bắt buộc mà Ban Quản lý tòa nhà tham gia được thiết kế để bảo vệ cộng đồng toà nhà, không phải tài sản cá nhân. Kết cấu hỏng ảnh hưởng toàn bộ cư dân nội thất hỏng chỉ ảnh hưởng riêng căn hộ đó. Vì vậy, phần nội thất và tài sản cá nhân bên trong thuộc đối tượng chủ căn hộ tham gia bảo hiểm.

Câu hỏi mà nhiều cư dân đặt ra: “Nội thất, đồ gia dụng, thiết bị điện tử bên trong căn hộ có được bồi thường không?” Không, đây chính xác là lý do tại sao nhiều hộ dân không được chi trả bảo hiểm đủ dù đã mua bảo hiểm bắt buộc đúng quy định.

Để minh họa cụ thể hơn: trong một vụ cháy căn hộ điển hình do chập điện bình nóng lạnh, thiệt hại thường gồm 2 phần phần kết cấu (tường, sàn, cửa) và phần nội thất (đồ gia dụng, thiết bị điện tử). Hợp đồng bảo hiểm bắt buộc do Ban quản lý tham gia chỉ chi trả phần kết cấu. Phần nội thất, nếu không có gói tự nguyện, chủ hộ phải tự gánh chịu toàn bộ.

Phí Bảo Hiểm Cháy Nổ Bắt Buộc Chung Cư Tính Như Thế Nào? Bao Nhiêu Tiền Một Năm?

Phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không phải số tiền cố định được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản bảo hiểm theo thông tư hướng dẫn bảo hiểm cháy nổ do Bộ Tài chính ban hành.

Công thức tính phí:

Phí bảo hiểm hằng năm = Giá trị bảo hiểm × Tỷ lệ phí

Tỷ lệ phí áp dụng phụ thuộc vào hệ thống chữa cháy của toà nhà

• Toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler)
• Toà nhà không có hệ thống chữa cháy tự động:

Lý do phân biệt này: toà nhà có hệ thống sprinkler kiểm soát lan cháy tốt hơn, giảm xác suất thiệt hại lan rộng rủi ro thấp hơn, phí thấp hơn tương ứng.

Dưới đây là 3 ví dụ tính phí thực tế để quý khách tham khảo:

		Phí bảo hiểm/năm (VNĐ)
Giá trị khung nhà		50 triệu	80 triệu	150 triệu
Giá trị tài sản bên trong
Có hệ thống chữa cháy tự động	150.000.000 VNĐ	220.000	220.000	220.000
	300.000.000 VNĐ	346.500	376.200	445.500
	500.000.000 VNĐ	544.500	574.200	643.500
	800.000.000 VNĐ	841.500	871.200	940.500
Không có hệ thống chữa cháy tự động	150.000.000 VNĐ	308.000	354.200	462.000
	300.000.000 VNĐ	539.000	585.200	693.000
	500.000.000 VNĐ	847.000	893.200	1.001.000
	800.000.000 VNĐ	1.309.000	1.355.200	1.463.000

Để xác định mức phí bảo hiểm tương ứng với giá trị căn hộ và tài sản bên trong, bạn vui lòng truy cập trang sản phẩm Bảo hiểm Mọi rủi ro căn hộ chung cư của Bảo hiểm PVI và chọn “Mua ngay”. Sau đó, nhập các thông tin gồm: căn hộ có hệ thống chữa cháy tự động hay không, giá trị khung nhà và giá trị tài sản bên trong. Dựa trên các thông tin này, hệ thống sẽ tự động tính toán và hiển thị mức phí bảo hiểm tương ứng.

Mua Bảo Hiểm Cháy Nổ Bắt Buộc Chung Cư Ở Đâu Và Cần Thủ Tục Gì?

Cư dân mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc tại bất kỳ doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nào được Bộ Tài chính cấp phép, bao gồm Bảo hiểm PVI trực tiếp tại văn phòng hoặc qua kênh mua trực tuyến. Thời gian xử lý online: 5–10 phút, giấy chứng nhận được cấp ngay sau khi thanh toán.

Quy trình mua gồm 4 bước:

1. Xác định thông tin căn hộ: Diện tích sử dụng thực tế (m²), giá trị bảo hiểm dựa trên hợp đồng mua bán hoặc giá thị trường tại thời điểm mua.
2. Chuẩn bị giấy tờ: Sổ hồng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (hoặc hợp đồng mua bán nếu chưa có sổ), CCCD/CMND của chủ sở hữu.
3. Khai báo và nhận báo giá: Điền thông tin trực tuyến hoặc tại quầy phí được tính tự động dựa trên giá trị khai báo.
4. Thanh toán và nhận giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý đầy đủ theo Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022, Điều 17.

Bảo hiểm PVI hỗ trợ mua bảo hiểm cháy nổ chung cư trực tuyến, giấy chứng nhận được cấp ngay sau khi thanh toán.

Ngoài Bảo Hiểm Bắt Buộc, Cư Dân Cần Bảo Vệ Thêm Gì?

Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc tòa nhà bảo vệ kết cấu công trình, không bảo vệ nội thất, thiết bị điện tử, và trách nhiệm với hàng xóm nếu rủi ro lan sang. Cư dân muốn bảo vệ toàn bộ tài sản thực tế trong căn hộ cần xem xét thêm gói bảo hiểm tự nguyện.

Tiêu chí	BH Cháy Nổ Bắt Buộc	BH Mọi Rủi Ro Căn Hộ PVI
Tính bắt buộc	Bắt buộc theo pháp luật	Tự nguyện
Rủi ro bảo hiểm	cháy, nổ, sét	Mọi rủi ro ngoại trừ các rủi ro loại trừ trong quy tắc bảo hiểm
Tài sản bảo hiểm	Kết cấu công trình	Nội thất, thiết bị, tài sản bên trong, căn hộ *Lưu ý: Tiền không phải đối tượng đơn bảo hiểm tài sản
Tai nạn cá nhân	Không bao gồm	Có (tùy gói)
Trách nhiệm dân sự với hàng xóm	Không bao gồm	Có
Tỷ lệ phí/năm	0,05% – 0,15% giá trị BH	Tính theo giá trị khai báo thực tế
Hậu quả không mua	Phạt 30–100 triệu đồng	Rủi ro tài chính cá nhân tự gánh chịu

Cư dân nên kiểm tra phần tài sản riêng đã được bảo hiểm trong hợp đồng hiện có chưa; nếu chưa, cân nhắc tham gia bảo hiểm phù hợp. Bạn có thể mua thêm gói bảo hiểm mọi rủi ro tự nguyện để bảo vệ nội thất, thiết bị, tài sản bên trong và căn hộ.

Câu Hỏi Thường Gặp Về Bảo Hiểm Cháy Nổ Chung Cư

Bảo Hiểm Cháy Nổ Bắt Buộc Chung Cư Ai Đóng Chủ Hộ Hay Ban Quản Trị?

Cả hai bên đều có trách nhiệm riêng không thay thế nhau. Chủ hộ mua bảo hiểm cho phần diện tích riêng của căn hộ mình. Ban quản trị mua cho phần sở hữu chung của toà nhà. Trước khi bàn giao, chủ đầu tư chịu trách nhiệm cho toàn bộ công trình kể cả phần riêng chưa bàn giao.

Tỷ Lệ Phí Bảo Hiểm Cháy Nổ Với Chung Cư Có Hệ Thống Chữa Cháy Tự Động Là Bao Nhiêu?

Tỷ lệ phí tối thiểu là 0,05%/năm cho toà nhà có hệ thống sprinkler. Toà nhà không có hệ thống chữa cháy tự động áp dụng tỷ lệ tối thiểu 0,1%/năm. Mức chênh lệch này phản ánh rủi ro lan cháy được kiểm soát tốt hơn khi có sprinkler căn cứ theo thông tư hướng dẫn bảo hiểm cháy nổ bắt buộc của Bộ Tài chính.

Mua Bảo Hiểm Cháy Nổ Chung Cư Online Có Hợp Lệ Không?

Hợp lệ hoàn toàn. Theo Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022, Điều 17, hợp đồng bảo hiểm điện tử và giấy chứng nhận số có giá trị pháp lý đầy đủ. Thời gian mua online khoảng 5–10 phút. Bảo hiểm PVI hỗ trợ mua bảo hiểm cháy nổ chung cư trực tuyến, giấy chứng nhận được cấp ngay sau khi thanh toán.

Chung Cư Của Bạn Đã Được Bảo Vệ Đúng Mức Chưa?

Từ ngày 01/07/2025, quy định bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đã thay đổi theo hướng chặt chẽ hơn ngưỡng áp dụng giảm từ 7 tầng xuống 5 tầng. Nhiều căn hộ trước đây chưa thuộc diện bắt buộc nay đã phải mua.